不動産部・スタッフブログ | 山際建設
山際建設不動産部より、不動産だけにこだわらず、ゆっくり更新していきたいと思います！
不動産部前島でございます。
不動産売買の一般的な流れとして、
「売買契約締結」その後、「決済」となります。
売買契約と決済との間に期間を設けるのですが、
その間に、
売主様は測量を行う等の条件が契約にあればそれを行い、
買主様は住宅ローンの本審査、
銀行との金銭の貸借契約などを行う必要があり、
お引渡しのための準備をする期間となる訳でございます。
それで、「決済」なのですが、
そもそも何のことなのかと申しますと、
売主様は、買主様に所有権移転の手続きをし、
買主様は、残代金のお支払を行うことをいいます。
どこで行われるのか！？
買主様が、住宅ローンを借りる金融機関で行うことが多いです。
出席者は！？
売主様、買主様、不動産会社の者、司法書士となります。
売主様が、必要なものは！？
権利書または、登記識別情報
実印
印鑑証明書
運転免許書等
その他関係書類があれば
となっており、
一方、買主様は、
実印または認印
印鑑証明書
住民票
免許書等
といった感じです。長くなりそうなので、明日に続きます。
不動産部前島でございます。
土地や建物などの不動産を売却する際に、
“どのぐらいの期間で売れるのか！？”
ということが大変重要なポイントとなります。
妥当な販売価格ですと、3カ月以内と言われております。
より早期売却をお考えであれば、相場より安い金額にする必要があります。
逆に、そんなに急がないという方で、
少々高め設定でのスタートという話も、無きにしもあらずです。
ただですね、
高い金額のままですと、ずーっと売れ残っているイメージがつき、
物件を探している方から、敬遠される傾向があります。
実際、レインズを見ていると、
「この物件、まだあるのか…。もう、2年以上売れてないんじゃないかな…」
というものもございます。
売主様と不動産会やが締結する媒介契約ですが、
3カ月以内で更新可能というルールになっています。
その3カ月の期間、
不動産屋さんがきちんと販売活動をしてくれているのか。
問合せはどのぐらいあったのか等の報告は、きちんとしてくれているのか。
内見者はどのぐらいいいたのか。
という点をしっかりと考慮し、
いい加減な対応であれば3カ月を機に、
他社さんに依頼するということ検討するのも
必要になってまいります。
不動産部前島でございます。
1月1日時点での土地や建物の所有者様に、
市町村税である「固定資産税」の納付書が
5月になるとやってまいります。
地域によっては4月、6月というところもあるようです。
では、土地や建物を売却した場合、
「固定資産税」は、1月1日時点での所有者様、
つまり売主様が全額支払わなければいけないのでしょうか。
不動産の売買においては、買主様が代金を支払う決済時に、
「固定資産税」の清算も行われるのが一般的です。
どのように行われるかと申しますと、
売却した年の1月1日から、決済日の前日までの分を売主様が、
決済日からその年の12月31日までの分を買主様が
負担するという形です。
365日の何日分というように日割り計算を行います。
例えば、固定資産税が10万円とします。
7月31日に決済を行うとします。
売主様は、365日分の212日分の負担となり、58,082円。
買主様は、365日分の153日分の負担となり、41,918円。
となる訳でございます。
売主様名義で納付書は郵送されてきますので、
お支払は売主様が行うものの、
決済日以降の分は買主様が売主様にお渡ししておく
といった構図です。
1月から3月までの期間に決済が行われる場合、
その年の固定資産税の税額は、確定しておりませんので、
双方合意の上、
前年度の税額もとに清算を行うといった形で行われます。
不動産部前島でございます。
先日のお休みの日に、行ってきました。
桶川市のうどん屋さんの「松屋」さんに。
前回、これまでずっと食べていた
肉汁うどんの特大もり(通称どんぶり)＋天ぷら1品
から
肉汁うどんの大盛、天ぷら無し
に変更したことをお話いたしました。
こちらのうどん屋さんは、基本のもりうどんがあり、
その1.5倍が大盛で、2倍が特大もりになります。
大好きなうどんですが、ヘルシー面を考え、
量を減らすことに成功した訳でございます。
さて、今回ですが、
肉汁うどんの大盛＋天ぷら1品です。
ん、
この間が
肉汁うどんの大盛、天ぷら無し
だった訳ですから、
そう、
天ぷら1品増えてしまっています。
しまった…。
という感じですが、
3歩進んで2歩下がるということになり、
確実に前進はしているので、
結果オーライです。ながながと色々書きましたが、
こちらのお店のうどんは、
うどんを口に運んだあと、
またすぐに口にうどんを運びたくなる衝動にかられる
おいしさでございます。
不動産部前島でございます。
よく行くスーパー銭湯の休憩室に、
ちょっと前の本のベストセラーがいくつか置いてあります。
お風呂上りに読書することが、最近のお気に入りのわたくし、
読んだ感想をほんの少しだけ、ここで披露させていただきます。
今回の作品は、「危険なビーナス」です。
主人公の獣医師のもとに、疎遠の弟の妻が現れます。
弟が結婚していたことも知らない主人公。
しかも、弟が失踪したとのこと…。
こちらの本、
一言でいいますと”痛快ミステリー”
でござます。
主人公が弟のお嫁さんに翻弄されます。
小気味よく、
どこか安心しながら読むことが出来る物語
でございました。
不動産部前島でございます。
「手付金」についてですが、
「ローン特約」と密接な関係がります。
「ローン特約」とは、
買主様が住宅ローンの審査が通らなかった場合、
売買契約が解除されるというものです。
解除された場合は、
売主様は手付金を返還しなければなりません。
ですので、
売買契約後に、
買主様が金融機関の本審査が承認されない
といったことの無いよう、
金融機関にて事前審査を行うということ
が一般的になっております。
ちなみになのですが、わたくし
このローン特約で「手付金」の返還
ということになった経験はこれまで一度もありません。
同業の者とも話をしたことがありまが、
よっぽどのことがない限り発生しないケースのようでございます。
不動産部前島でございます。
売買契約が成立した際に、
買主様は「手付金」を売主様に渡すことになります。
手付金の相場ですが、
一般的に売買代金の5パーセントから10％ほどで、
売買代金に充当されるものになります。
契約を双方が簡単に解除できないようにする意味合いもあり、
契約を解除するには、
買主様は「手付金」を放棄する必要があり、
売主様は「手付金」を一旦返却し、
同金額を買主様に渡さなければならないというルールがあります。
売買契約時に、現金で用意するものになりすので、
買主様は手持ち資金での計画を考える必要がある訳でございます。
不動産部前島でございます。
本日は、当ホームページの「お役立ち口座」の
”楽ちん不動産用語集”を作成していて
気づいたことごお伝えしたいと思います。
今回は、「両手・片手」という表現についての説明を書きました。
この「両手・片手」ですが、
不動産業界では、両手取引き、片手取引きのことをいいます。
例えばなのですが…
Ａ不動産屋さんが、売主様から土地の販売を任されました。
Ａ不動産屋さんが宣伝活動をした結果、買主さんが現れました。
売主さん、買主さんの間に入る不動産屋さんは、Ａ不動産屋一社だけです。
このような場合、
Ａ不動産屋さんは売主様、買主様から仲介手数料をもらうことができます。
売主様、買主様両方から仲介手数料をもらえるこのお取引を、
「両手」といいます。
一方、
Ａ不動産屋さんが、売主様から土地の販売を任されました。
Ａ不動産屋さんが宣伝活動をしたところ、買主さんが現れなかったものの
B不動産屋さんが、買主さんを連れてきました。
売主様にＡ不動産屋さん、
買主様にＢ不動産屋さんがついてのお取引となります。
このような場合、
Ａ不動産屋さんは売主様から、
Ｂ不動産屋さんは買主様から、
それぞれ仲介手数料をもらうことになります。
Ａ不動産屋さんは、売主様からのみ
仲介手数料を頂戴する訳ですが、
このお取引を
「片手」といいます。
なのですが、
ウーム…。
お客様から頂戴する報酬を、
両手、片手
という言葉で表現するのはいかがなものかと思います。
これまでの歴史の中で生まれた不動産業界の隠語
のようなものなのかもしれないのですが、
やっぱり良い表現には思えませんので、
わたくしが社長に報告する時は、
「売主様から仲介手数料を頂戴します」
のようにきちんとした言葉を使おうを思います。
不動産部前島でございます。
昨日当社に、土地を購入し、
建築をご検討中のお客様O様がいらっしゃいました。
O様には何度も当社へ足を運んでいただいており、
娘さんのMちゃん(4才)ともすっかり仲良しです。
建物のお話が主でしたので、わたくしはMちゃんと
ひもを引っ張るとヘリコプターが飛んでいくおもちゃで
ワーワー言いながら遊んでおりました。
お礼だったのでしょうか、
最後におりがみで折られたペンギンをいただきました。
机の上に飾ったのは言うまでもありません。
不動産部前島でございます。
昨日は、売却価格は不動産屋さんによって変わるのでしょうか。
という内容でした。
では、購入価格は不動産屋さんによって変わるのでしょうか。
こちらは一概には言えないのですが、
変わる場合もございます。
そのひとつの要因として、
購入物件の価格のお値引きが出来るか、出来ないかという点がございます。
購入のお手伝いをする不動産屋さんは、
長期間売れていないので、多少交渉が出来るかな。
とか、
人気物件なので、価格交渉は難しいかな。
というように、ある程度の予想をたてます。
担当者の経験値や考え方により、
交渉術が左右される部分もありますので、
A 社さんとB社さんで50万円違った…
ということはあるかもしれません。
しかしながら、A社さんの○○さんにお願いしよう
ということになりましたらA社さんでお話は進んでいき、
B社さんが提示した条件が成就されるかは
最終的には分からないので、比較は難しいといえます。
結局のところ、売却の場合も購入の場合も、
価格の面では大差は生まれませんので、
親身になって考えてくれるのか
アフターフォローをしっかりとやってくれるのか、
税金や控除のこともしっかりとサポートしてくれるのか
といったその他の面をいかに考えてくれるのか
という点が、大事になってくると思われます。
