不動産部・スタッフブログ | 山際建設
山際建設不動産部より、不動産だけにこだわらず、ゆっくり更新していきたいと思います！
不動産部前島でございます。
昨日、現在宮城県にお住いのお客様のご来店がありました。
そう遠くない将来、
川口市内でお家の建築を予定されていて、
今回は土地のご相談に来られた訳でございます。
今後しっかりとご対応させて頂きたいと思っております。
ところで、
他県から来られたお客様で思い起こされるのが2年前、
長崎県の佐世保にお住まいの方からのご相談でした。
佐世保のマンションを売却し、
奥様のご実家がある埼玉県で、戸建を購入するというお話でございます。
佐世保で頑張ってくれそうな不動産屋さんをわたくしの方で探し、
マンションの売却活動をして頂きながら、
一方で、埼玉県に定期的にご夫婦で来ていただき、
戸建探しを行いました。
埼玉県内でのお家購入を決めたとほぼ同時ぐらいに、
佐世保のマンションの売却も決まり、
ローンのやり取りもうまくいき、
最後はなんとかうまくまとまった次第です。
佐世保のマンションの売却が遅れてしまうと、
ローンの負担が大きくなってしまい、
大変なことになるケースでございました。
こういったお客様からのご相談にお応えすることが出来きた時、
やって良かったと心から思います。
お客様からわたくしは、同時に経験値や成長も頂戴することになります。
感謝という言葉しかない訳でございます。
不動産部前島でございます。
不動産業界の一般的なお話でございます。
不動産広告等に掲載されている土地の大きさが、
「m2(へいべい、へいほうメートルという表現は長いので、
へいべいと言うことが多いです)」
で記載されている時、
何坪なのかという計算方法です。
例えば、土地の大きさが”100m2”と記載されていた場合は、
「0.3025」
という数値をかけると坪数が出てまいります。
100m2×0.3025＝30.25坪
といった具合に。
逆に、”30.25坪”と記載されていて、何m2なのだろうと思ったときは、
「3.30578」
という数値をかけると今度は、m2数が出てまいります。
30.25坪×3.30578＝99.99m2(ほぼ100m2でございます)
近似値になってしまう面もあるのですが、
不動産営業マンは日々、
「0.3025」と「3.30578」という数値を
使用したり、しなかったりしているのです。
不動産部前島でございます。
今度は、3,000万円の特別控除の適用が
除外されるケースになります。
1.この特例を受けることだけを目的として入居したと認められるお家の場合
2.お家を新築する期間の間だけ、
仮住まいとして使用した家屋等の一時的な入居して認められるお家の場合
3.別荘などのように主として趣味、娯楽、保養のために所有するお家
はダメということになります。
今回、このブログを書くにあたって色々な書類を見たのですが、
不慣れな方には難しい内容になっております。
ですので、長々と書いてまいりましたが、
3回にわたって書いてまいりましたが、
住んでいたお家や敷地を売却するとなった場合、
この控除の適用を受けられるのか、そうでないのか、
早い段階で
不動産屋さんに確認する
ということが大事と思われます。
不動産部前島でございます。
3,000万円の特別控除の適用条件になります。
1.自分が住んでいるお家を売却、
お家とともにその敷地を売ること。
以前に住んていたお家や敷地の場合は、
住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの売却が該当します。
2.売却をした年と前年と前々年に
この3,000万円の特別控除の適用を受けていないこと。
3.マイホームの買換えや交換の特例等の適用を受けていないこと。
4.売却したお家や敷地について、
収用等の場合の特別控除等の特例の適用を受けていないこと。
5.災害によって滅失した場合は、
その敷地を住まなくなって日から3年目の年の
12月31日までに売ること。
6.売主と買主が、親子や夫婦などの特別な関係ではないこと。
とあります。
やや小難しいことが書かれておりますが、
1の部分が該当するか否かが大事かなと思います。
とりあえず、1の部分だけでも読んでいただけると幸いです。
不動産部前島でございます。
「3,000万円の特別控除」
とはいったいなんのことでしょう。
土地や建物の売主様にとっては、
税金の面で、メリットがあるかも知れないというお話でございます。
正式名称は、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」
といいまして、
居住用財産、
つまり売却する方が住んでいたことが条件になります。
残念ながら住んでいたところ以外ですと、
該当しないんですね。
該当する場合は、ご売却の結果利益が出た場合、
3,000万円以内なら税金はかかりませんよ
といったものになります。
ご自身が住んでいたお家を売却する際に、
多額の税金が発生してしまうと色々とやっかいでございます。
そこで国としては、
流通の妨げにならぬよう
このような施策を設けている訳でございます。
不動産部前島でございます。
不動産売買の一般的な流れとして、
「売買契約締結」その後、「決済」となります。
売買契約と決済との間に期間を設けるのですが、
その間に、
売主様は測量を行う等の条件が契約にあればそれを行い、
買主様は住宅ローンの本審査、
銀行との金銭の貸借契約などを行う必要があり、
お引渡しのための準備をする期間となる訳でございます。
それで、「決済」なのですが、
そもそも何のことなのかと申しますと、
売主様は、買主様に所有権移転の手続きをし、
買主様は、残代金のお支払を行うことをいいます。
どこで行われるのか！？
買主様が、住宅ローンを借りる金融機関で行うことが多いです。
出席者は！？
売主様、買主様、不動産会社の者、司法書士となります。
売主様が、必要なものは！？
権利書または、登記識別情報
実印
印鑑証明書
運転免許書等
その他関係書類があれば
となっており、
一方、買主様は、
実印または認印
印鑑証明書
住民票
免許書等
といった感じです。長くなりそうなので、明日に続きます。
不動産部前島でございます。
1月1日時点での土地や建物の所有者様に、
市町村税である「固定資産税」の納付書が
5月になるとやってまいります。
地域によっては4月、6月というところもあるようです。
では、土地や建物を売却した場合、
「固定資産税」は、1月1日時点での所有者様、
つまり売主様が全額支払わなければいけないのでしょうか。
不動産の売買においては、買主様が代金を支払う決済時に、
「固定資産税」の清算も行われるのが一般的です。
どのように行われるかと申しますと、
売却した年の1月1日から、決済日の前日までの分を売主様が、
決済日からその年の12月31日までの分を買主様が
負担するという形です。
365日の何日分というように日割り計算を行います。
例えば、固定資産税が10万円とします。
7月31日に決済を行うとします。
売主様は、365日分の212日分の負担となり、58,082円。
買主様は、365日分の153日分の負担となり、41,918円。
となる訳でございます。
売主様名義で納付書は郵送されてきますので、
お支払は売主様が行うものの、
決済日以降の分は買主様が売主様にお渡ししておく
といった構図です。
1月から3月までの期間に決済が行われる場合、
その年の固定資産税の税額は、確定しておりませんので、
双方合意の上、
前年度の税額もとに清算を行うといった形で行われます。
不動産部前島でございます。
売買契約が成立した際に、
買主様は「手付金」を売主様に渡すことになります。
手付金の相場ですが、
一般的に売買代金の5パーセントから10％ほどで、
売買代金に充当されるものになります。
契約を双方が簡単に解除できないようにする意味合いもあり、
契約を解除するには、
買主様は「手付金」を放棄する必要があり、
売主様は「手付金」を一旦返却し、
同金額を買主様に渡さなければならないというルールがあります。
売買契約時に、現金で用意するものになりすので、
買主様は手持ち資金での計画を考える必要がある訳でございます。
不動産部前島でございます。
本日は、当ホームページの「お役立ち口座」の
”楽ちん不動産用語集”を作成していて
気づいたことごお伝えしたいと思います。
今回は、「両手・片手」という表現についての説明を書きました。
この「両手・片手」ですが、
不動産業界では、両手取引き、片手取引きのことをいいます。
例えばなのですが…
Ａ不動産屋さんが、売主様から土地の販売を任されました。
Ａ不動産屋さんが宣伝活動をした結果、買主さんが現れました。
売主さん、買主さんの間に入る不動産屋さんは、Ａ不動産屋一社だけです。
このような場合、
Ａ不動産屋さんは売主様、買主様から仲介手数料をもらうことができます。
売主様、買主様両方から仲介手数料をもらえるこのお取引を、
「両手」といいます。
一方、
Ａ不動産屋さんが、売主様から土地の販売を任されました。
Ａ不動産屋さんが宣伝活動をしたところ、買主さんが現れなかったものの
B不動産屋さんが、買主さんを連れてきました。
売主様にＡ不動産屋さん、
買主様にＢ不動産屋さんがついてのお取引となります。
このような場合、
Ａ不動産屋さんは売主様から、
Ｂ不動産屋さんは買主様から、
それぞれ仲介手数料をもらうことになります。
Ａ不動産屋さんは、売主様からのみ
仲介手数料を頂戴する訳ですが、
このお取引を
「片手」といいます。
なのですが、
ウーム…。
お客様から頂戴する報酬を、
両手、片手
という言葉で表現するのはいかがなものかと思います。
これまでの歴史の中で生まれた不動産業界の隠語
のようなものなのかもしれないのですが、
やっぱり良い表現には思えませんので、
わたくしが社長に報告する時は、
「売主様から仲介手数料を頂戴します」
のようにきちんとした言葉を使おうを思います。
不動産部前島でございます。
昨日は、売却価格は不動産屋さんによって変わるのでしょうか。
という内容でした。
では、購入価格は不動産屋さんによって変わるのでしょうか。
こちらは一概には言えないのですが、
変わる場合もございます。
そのひとつの要因として、
購入物件の価格のお値引きが出来るか、出来ないかという点がございます。
購入のお手伝いをする不動産屋さんは、
長期間売れていないので、多少交渉が出来るかな。
とか、
人気物件なので、価格交渉は難しいかな。
というように、ある程度の予想をたてます。
担当者の経験値や考え方により、
交渉術が左右される部分もありますので、
A 社さんとB社さんで50万円違った…
ということはあるかもしれません。
しかしながら、A社さんの○○さんにお願いしよう
ということになりましたらA社さんでお話は進んでいき、
B社さんが提示した条件が成就されるかは
最終的には分からないので、比較は難しいといえます。
結局のところ、売却の場合も購入の場合も、
価格の面では大差は生まれませんので、
親身になって考えてくれるのか
アフターフォローをしっかりとやってくれるのか、
税金や控除のこともしっかりとサポートしてくれるのか
といったその他の面をいかに考えてくれるのか
という点が、大事になってくると思われます。
