カテゴリー: 不動産にまつわる

不動産部前島でございます。

売主様から販売を任せていただいた土地や戸建、マンションが

なかなか売れないという経験は、

不動産営業マンには誰しも経験があることです。

当社では、物件のまわりの方々にチラシを配布し、

インターネット広告もうち、

当社のこれまでのお客様にもお伝えする方法など行っておりますが、

それでもよい反響があまりないというケースはございます。

最初の時点で売主様にお話をすることは、

3カ月という期間、取りまとめた条件で販売活動を行い、

反響が乏しい場合は、見直しをする必要があるということです。

ご内覧された方々のご意見を改めて見直し、

改善する箇所があればその点を検討し、

また、なかなか申し上げにくい面もあるのですが、

価格面をもう一度考えていただくこともしなければなりません。

ただし、

3カ月後にわたくしの考えたことを売主様に聞いていただくためには、

その期間、精一杯の活動をしたことが大前提になります。

売却がうまくいかない時こそどう考えるかで、

不動産会社の真価が問われるのだと、

わたくしは、そう思うのです。

 

不動産部前島でございます。

当社には、

土地を購入しお家を建てたいとお考えのお客様や、

中古マンションを購入し、リフォームをしたい

といったお客様が多くお見えになります。

わたくしがいつもお話しをおさせて頂くのは、

お早目の住宅ローンの事前審査についてです。

お家探しの初期段階で行うことを進めております。

購入する物件がその時点で決まっていなくても、

審査をすることは可能です。

ご自身が、お幾らぐらいまでお借り入れが出来るのか、

きちんと把握しておくことは大変重要です。

というのは、どんなに収入がある方でも、

お借り入れが出来ないというケースがございます。

例えばですが、それまでの過去において、

車などをローンで購入し、返済が滞ってしまった期間が多くありますと、

新たな借入がが出来ないという場合もございます。

お家探しを安心して進めるためにも、

事前審査を行い、

お借り入れが可能なんだというお墨付きがあった方が良い

というのが、わたくしの考えでございます。

 

不動産部前島でございます。

最近、当社にお越しになったお客様から、

「2022年問題」について聞かれることがありました。

“2022年になると、良い土地が安く手に入るのでしょうか”

という質問でございます。

不動産業界の「2022年問題」とは、いったい何のことかといいますと…。

都市部にて緑地を保つために行われていた措置が

終了するといったことでございます。

1992年、市街化区域の都市部にある指定された農地や緑地が、

地盤保持や保水のため、

「生産緑地」

という呼称で、残されました。

宅地にしちゃだめですよ。

といったルールです。

その代わり、土地の持ち主の方は、

近隣が宅地ばかりの環境にありながら、

税金が、農地並みのままで保護されることになります。

期限は30年間というものでございました。

ちなみに、埼玉県には、

東京ドーム400個分あると言われております。

その措置が終了するのが2022年であり、

その後は、税金が宅地並みに変更されることになります。

土地の持ち主の方々は、たまったものではありません。

ですので、

土地の持ち主の方々が、一斉に土地を売却し始めるのでは！？

土地が大量に出回り、需要と供給のバランスがおかしくなるのでは！？

買い手さんからしますと、

良質な土地の金額が安く提供されるのでは！？

といった様々な憶測が生まれ、

「2022年問題」と言われている訳でございます。

さて、調べてみましたところ、

“土地が大量に出回るといった説”や、

昨年、法改正が行われ期間延長も可能になり、

“そこまで大騒ぎにはならないという説”などがあります。

実際、10年ごとに更新可能ということになりました。

ひとつ言えるのは、

「生産緑地」の土地をお持ちの方の状況は様々です。

30年前も経つと、考え方や生活環境の変化は当然考えられます。

土地が相続されているといったことも、大いにしてあります。

ふたを開けてみないと分からない面もありますが、

わたくしの知り合いの生産緑地をお持ちの地主様は、

既に「売却」をお考えです。

結論を申しますと。

地域性といいますか、

大いに動く地区と、変動があまりない地区と

ふたつに分かれるのでは

というのが、現時点でのわたくしの予想でございます。

 

不動産部前島でございます。

前回、「住居表示」と「地番」のご説明をさせていただいたのですが、

このふたつのお話をすると、もうひとつお伝えしたくなるのが

「家屋番号」です。

こちらは、建物ごとにつける番号となっております。

いやいや、建物ごとにつける番号は「住居表示」だったでしょ！？

と前回ご説明した部分を指摘されそうですが…。

簡単に申しますと、

こちらは「地番」と一緒で、法務局で管理するための番号になります。

ですので、中古のお家を売買するする際には、

契約書には、

土地に関しては「地番」、

建物に関しては「家屋番号」、

といった表現が使用されることになります。

基本的に、ふだん住所として使用している「住居表示」が分かっていれば、

生活をしていて困ることはありません。

いざ、土地や建物の売買となった時に、

「地番」や「家屋番号」というものが出現するということだけ、

覚えておいていただけると幸いでございます。

不動産津前島でございます。

今回は「住居表示」と「地番」について

のお話でございます。

まず、「住居表示」についてでございます。

日本の住居表示に関する法律に基づく

住所の表し方となっております。

建物ごとにつけられています。

場所の特定を分かりやすくしたり、

郵便物を配達し易くすることを目的としています。

皆さんが一般的に住所として使用しているものでござます。

一方、「地番」ですが、

各土地ごとにつけられた番号のことをいい、

土地を特定するために設けられています。

法務局では、この地番の番号で土地が管理されております。

建物の所在は「地番」をもとに、決められておったのですが、

二つの土地上に建つ建物などもあり、

管理が難しくなってきました。

そこで、「住居表示」というものが出現し、

新しい住所として定められるようになったのであります。

次回は、「家屋番号」についてご説明させていただきます。

 

不動産部前島でございます。

前回、

売る側と買う側の隔たりがあるケースのお話をいたしました。

購入したお家を一年で売るということは

レアケースになると思いますが、

売却金額でローンの残債を返済できるかどうかは、

タイミングであったり、

売却金額の価格設定であったり、

物件の周辺の状況であったり、

諸条件により左右されるということでございます。

一方で、駅徒歩1分のマンションが、

ローンを返してもおつりがくる金額で売れた

というケースもございました。

現在お住まいの戸建やマンションが、

お幾らぐらいで売れるのかというのは、

不動産屋さんに行けば概算で出してくれると思います。

親切なところでは、ローンの残高と照らし合わせて、

どのような計画を立てれば、

よりよい売却になるのか、

ご提案をしてくれることでしょう。

お客様の状況というのは皆様違います。

様々です。

今回のブログを読んで下さっている方々には、

きちんとお客様の声に耳を傾け、

丁寧で迅速な対応で、

尚且つ勝利の方程式をもっているような

そんな不動産会社、不動産営業マンに

出会っていただきたいなとわたくし思うのであります。

 

不動産部前島でございます。

ローンの残債がある戸建やマンションの売却についての続きです。

諸事情により、グレードの高い土地付き戸建住宅を

1年で売却しなければならなくなった方のお話です。

前回、売出価格が高くなってしまったと書きましたが、

なぜかと申しますと、

売主様の立場になって考えますと、

購入後一年での売却では、

ローンがほぼ残っているからでございます。

購入時の価格より、安く売ってしまうと

その分持ち出しになるという現実が待っています。

一年しか経っていないし、

ほぼ新品なのだからというお考えもあると思います。

グレードの高い土地付き戸建住宅だったために、

近隣の一般的な新築土地付き戸建住宅より

高い金額設定の中古住宅が生まれてしまった訳でございます。

敷地がとても広いといった特別の理由があるならば、

まだ良かったのですが、

そのお家の敷地は一般的な大きさのものでした。

一方で、購入者の立場になって考えてみます。

一年しか経っていないといっても中古は中古。

中古なのに、他の土地付き戸建住宅よりも高い。

といった考えになってしまいます。

売る側と買う側の距離、隔たりが

とてつもなくあるといったことになってしまった訳でございます。

次回に続きます。

 

不動産部前島でございます。

ローンの残債がある戸建やマンションの売却は可能なのでしょうか。

お答えしますと、可能でございます。

順序としては、売却代金を残債にあてるといった流れになります。

気をつけなければならない点として、

売ろうとしている戸建やマンションが、

ローンの残債より高く売れればよいのですが、

ローンの残債より低くなってしまった場合、

持ち出しが必要になってまいります。

こんな話がございます。

土地付き戸建住宅を購入された方がいらっしゃいました。

一般的な土地付き戸建住宅よりも、

少々グレードの高いメーカーさんのお家を購入されております。

一年も経たないうちに、諸事情により、

そのお家を売却しなければならなくなりました。

売出価格が高くなってしまい、

なかなか買い手がつきません。

どういったことかといいますと…。

次回に続きます。

 

不動産部前島でございます。

本日、川口市役所の農業委員会にて、

「農地法第5条の届出」

なるものを行ってまいりました。

土地の売買が控えており、その土地の地目が農地の場合、

所有権移転の際に農地法の届出が受理されている

という書類が必要なんですね。

市街化区域と市街化調整区域とで、

違ったルールがあったりするのですが、

今回のお取引は市街化区域ですので、

そんなに難しい手続きではございません。

書類を提出してから、役所の4開庁日後には受理通知がもらえます。

この書類を忘れていると、決済ができません。

大変なことになってしまいます。

ですので、地目が「田」や「畑」の農地だった場合は、

気をつけなければならないのであります。

 

不動産部前島でございます。

土地や建物の販売をお任せいただき、

媒介契約を結びますと、

売主様に媒介報告というもを行います。

専任媒介の時は、2週間に1回以上、

専属専任媒介の時には、1週間に1回以上、

ということになっております。

報告までの期間、どのような活動を行い、どのような反響があったか、

書類を作成する訳でございます。

インターネット広告や、オープンハウス等行い、

このようなお客様からお問合せがあった。

このようなお客様が内覧された。

といった内容をお伝えするのです。

物件がなかなか売れないという状況が続いてしまうと、

時間の経過とともに

報告することが少なくなるという傾向があります。

そうならないためにも、売却をお任せいただいた際には、

早期売却するためにはどうしたら良いかを逆算して考え、

先手先手で行動していく必要があるのです。