不動産部前島でございます。
本日は、近々、川口市桜町の土地の売買契約が控えておりますので、
重要事項説明書に色々と記載するため、役所回りをいたしました。
鳩ヶ谷庁舎の道路維持課、都市計画課、開発審査課等に立ち寄り、
水道局に移動して、上下水道の埋設管等を調べております。
土地のお取引ですが、契約時の用いる資料を作成するのに、
あちこち行かなければなりません。
川口市については、どこに何課があるのか把握しているのですが、
新庁舎が出来ると色々と変わるような噂もございます。
ちなみに川口市役所の新庁舎は、
平成33年に完成の予定とのことでございます。
不動産部前島でございます。
前回、
認知症になってしまった親御様のために、
施設への入居費用を捻出するため、
親御様が所有する不動産を売却を考え、
後見人制度を利用するお話をいたしました。
ただですね、
◯後見人に専任された方への報酬の発生
◯制度は途中終了が出来ず、親御さんがお亡くなりになるまで続く
◯手続き完了までの期間に数ヶ月を要する
といったことが必要になってまいります。
報酬額として、毎月数万円の費用が発生しますので、
「時間と費用がかかる制度」と言えます。
これまで、何組かのお客様からご相談を受け、このお話をしたことがありますが、
切羽詰まっている訳ではないので、
後見印制度は特に利用ぜず、
今後も親御様を見守っていくという方がほどんどでした。
結論を申しますと、
親御様が認知症になってしまった場合は、
所有する土地や建物を売却できる有効な手段は、
あるにはあるものの、それは、よく考える必要がある制度です。
ですので、認知症への備えとしての考え方が必要になってまいります。
「家族信託」
等の制度が注目されておりますので、近日中にお伝えしたいと思っております。
不動産部前島でございます。
認知症になってしまった親御様の土地や建物の売却は、
簡単ではないというお話を前回いたしました。
では、どうしたら良いのかということですが、
「成年後見人制度」というものがございます。
親御様が認知症になった場合の後見人は、
「法定成年後見人」といいます。
後見人は、認知症になってしまった方の財産を管理することができます。
家庭裁判所が専任するもので、必ずしも親族がなれるというものではありません。
弁護士や、司法書士の方が選ばれるといったケースもございます。
それでなのですが、認知症になってしまった方の、
施設への入居費用を捻出するため、
所有する土地や建物を売却できるかどうかの判断は、
後見人がする訳ではなく、裁判所が認めるか否かになります。
合理的な理由があると判断された場合は、認められるとのことでございます。
あくまで、後見人の役目は、財産を守ることなんですね。
その2に続きます。
不動産部前島でございます。
認知症の親御さんをご家庭内で介護が出来なくなった時、
有料老人ホームへ入居させることはひとつの選択肢と思われます。
しかしながら、その際考えなくてはならないのが費用の問題です。
親御様が所有している土地や建物があれば、
それを売却して費用を捻出できる可能性はあります。
しかしながら、不動産売買においては、
売却するご本人様の意思が大変重要です。
一般的に、不動産売買には司法書士が立ち会いますが、
物事を認識する能力がないと判断された場合、
売買を成立させるのは困難と判断し、お話はまとまりません。
所有しているご本人様に、売るお気持ちがあるのか
分からないからなんですね。
では、どうしたら良いのでしょう。
そこでなのですが、「成年後見人制度」というものがございます。
次回、ご紹介させていただきます。
不動産部前島でございます。
相続したご実家を売却した場合の税金についてですが、
詳しく書こうとすると大分長くなってしまい、
読むのが嫌になってしまう文章になってしまいます。
逆に短くしようとすると伝えきれません。
不動産ブログあるあるかも知れません。
また、お客様の状況もそれぞれでございます。
ですので、ポイントとしては、
◯印紙代はいくら必要なのか
◯譲渡所得税はどれぐらいかかるものなのか。
◯3,000万円の特別控除は使えるのか
◯購入時の契約書があるのか
といった確認するべきことををきちんと把握し、
不動産屋さんに聞きに行くのが良いと思います。
わたくしに聞きに来ていただいても、もちろん大丈夫です。
税金に関しては、一気に理解することは大変です。
ただ、ベース(基礎)を理解できると
あとは知識を上乗せするだけですので。
上記のポイントをまずは把握してもらえたらと思います。
不動産部前島でございます。
相続したご実家を売却した場合、条件を満たせば3,000万円の特別控除が使える場合もございます。
・一戸建てであること
・相続開始から3年目の年末までに売却をすること
などなど…。
諸条件があるということをご理解ください。
そして、もともとの所有者様が、その不動産を購入した時の契約書等があった場合。
状況が良くなる可能性がございます。
この書類は、相続した方に継承されるものなのです。
これは何を意味するかと申しますと、もとの所有者様が購入した金額次第では、
税金が安くなったり、税金がかからないケースもあったりします。
最終話に続きます。
不動産部前島でございます。
相続したご実家を売却した時、税金はどれぐらいかかるものなのでしょうか。
まずは、売買契約書に印紙を貼る必要があるのですが、その印紙代です。
どれぐらいの金額のものを貼る必要があるのかというと、
例えば、3,000万円のお取引の場合、印紙代は1万円です。
800万円のお取引の場合は、印紙代は5,000円となります。
次に、譲渡所得に対しての税金です。
こちらは不動産の所有期間が5年以内か、5年を超えるかで税率が変わってまいります。
5年間を超える場合は、所得税が15％、住民税が5％、復興特別所得是が2.1%となっています。
この期間ですが、相続してからスタートするのではなく、もとの所有者様からの保有期間となります。
第2話に続きます。
不動産部前島でございます。
今回は旗竿地(はたざおち)についてのお話でございます。
旗竿地とは何か！？
といいますと、
下図のような旗ような形をしている土地のことをいいます。
道路に接している面よりも、奥の方が広い土地ですね。
敷地延長の土地とも言い、
不動産営業マンはよく「敷延(しきえん)」と言ったりします。
旗竿地のよいところは、
前面道路に面している土地よりも、
価格が相場よりも安く、またプライベートが確保され、
通路部分を駐車場にすることができます。
ただ、わたくしがこれまでお相手をさせていただいた皆様は、
旗竿地よりも前面道路に面した土地を選ぶ方が多いです。
どうしても、
前面道路に面している家の後ろの土地
というイメージがあるようです。
わたくしの個人的な考えとしては、
通路部分の幅で左右される面もあるかなと思っております。
通路幅が2ｍですと、車を置くにもドアの開閉等なにかと不便です。
ですが、幅が2.5～3ｍになってきますと、
「おっ」と思わせる土地もございます。
お家の建築には当然ご予算というものがございます。
旗竿地を積極的に検討して下さいという気はないのですが、
こういった土地もあるのですよ！
という意味合いでのご紹介でございました。
不動産部前島でございます。
先日、ある土地をお持ちの方から売却の相談を受けまして、
測量図をもって現地確認を致しました。
すると、
境界を示すポイントが2ヶ所なく、
また境界図と現在の状況が違うところが1箇所がある
ということが分かりました。
このままですと、
購入者様とのトラブルが予想されますので、
土地の売買をすすめていくのは危険です。
きちんと説明をし、改めての測量を行うことをご理解いただきました。
測量の費用は、土地の形状や諸条件にもよりますが、
30坪ぐらいの土地で40～50万円ほどかかります。
さて、
お隣様との境界のトラブルで、
わたくしが以前聞いたお話です。
越境されている方がきちんと測量をし、
根拠をもって説明をしても、
相手方も引くに引けず、
紛争が長引いてしまっているという状況でした。
やすらぎを求めるお家にいて、
お隣さんのことを思うと気が休まらない…。
お互いにつらいことだと思われます。
このようなことにならないためにも、
土地売買においては、
土地を売却する側の責任として、
早い段階て境界をしっかりと確認しておくことが
大事なのです。
